El presidente Javier Milei firmó un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que desregulará importantes sectores de la economía, entre ellos, el mercado de alquileres. En su primera cadena nacional, enlistó un paquete de medidas que desregulará y la primera en ser enunciada fue la “derogación de la Ley de Alquileres para que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea”.

El Vocero Presidencial Manuel Adorni, había confirmado dicha decisión y comenzó diciendo que se trata de una ley que "hizo mucho daño” al mercado inmobiliario, por lo cual "se tomarán las medidas correspondientes para corregir ese daño".

"Todo lo que entendamos que le hace daño a la gente va a ser subsanado y por supuesto corregido. Estamos enfocados en monitorear y hacer el seguimiento de la aplicación de las medidas que ya se tomaron para luego en virtud de eso continuar con el plan madre de la Argentina que viene", expresó el funcionario.

“Nosotros promovemos siempre la libertad de las partes en contratos privados, seguramente haya novedades respecto a eso”, agregó Adorni.

El Gobierno decreta la "emergencia pública" por dos años

Cabe recordar, que el actual presidente en su campaña electoral, afirmó que la normativa vigente por la que se rigen más de 8 millones de inquilinos hay que “derogarla y entender que es un contrato entre partes”. Para el mandatario, “lo único que ha hecho la Ley de Alquileres es generar daño y terminó perjudicando a aquellos que pretendía proteger”. 

Así, el Gobierno planteó que los acuerdos se realicen dentro del Código Civil y Comercial vigente, ya que allí se regulan los contratos, la vida comercial, las personas, la teoría general de las obligaciones, el derecho de daño y la teoría general de la responsabilidad en el país.

Cómo serán los contratos bajo los nuevos cambios:

1. El plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, serán de dos años.
El decreto aclara que en caso que no se haya establecido plazo en cada tipo de alquiler:

En los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble alquilado.
En los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos años.
Para los restantes destinos será de tres años.

2. Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres.
En lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia (que aplicó para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy), inquilino y propietario podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato.

“Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres”, dice el decreto.

“Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”, aclara el documento.

3. Los contratos se podrán hacer en pesos, dólares y otra moneda extranjera que decidan las partes.
Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.

“Es preciso respetar la voluntad de los ciudadanos de pactar las formas de cancelación de sus obligaciones de dar sumas de dinero, sin distinción del curso legal o no de la moneda que se determine, sin que pueda el deudor o el juez que eventualmente intervenga obligar al acreedor a aceptar el pago en una moneda diferente, salvo pacto en contrario”, dice el decreto.

Es decir que se permitirá que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera y que los jueces no podrán convertir el precio a pesos, salvo que el pacto diga lo contrario.

4. La limitación de los jueces.
Los magistrados no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.

Los jueces tampoco tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley. “Las normas legales siempre son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva”, detalla el documento.

En cuanto al control judicial de las cláusulas abusivas, la aprobación administrativa de las cláusulas generales no impiden su control judicial.

5. Fianza, garantía y periodicidad del pago.
La nueva reglamentación le permite a las partes determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Por ejemplo, antes de las leyes de alquileres sancionadas después de 2020 se pactaba el valor de un mes de alquiler por año y no un mes por todo el contrato.

Además, las partes pactaran libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.

6. Cuándo se puede rescindir el contrato
El inquilino podrá, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.

Por otro lado, el inquilino puede resolver el contrato si el propietario no cumple con su obligación de mantener la unidad en condiciones aptas para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el inquilino.

Otro caso en el que el inquilino puede rescindir el contrato es si el dueño de la vivienda incumple con la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.

7. Ya no se deben inscribir los contratos en la AFIP.

Una por una, las 30 medidas anunciadas por Milei